بازار مسکن بیرجند این روزها در شرایطی میان گرانی و رکود گرفتار شده که جهش قیمتها از یک سو و کاهش قدرت خرید خانوارها از سوی دیگر، معادلات این بازار را برهم زده است؛ بهگونهای که قیمت برخی املاک در یک سال اخیر تا ۲ برابر افزایش یافته، اما در مقابل معاملات خرید و فروش به حداقل کاهش یافته است. گزارش میدانی ایرنا از بنگاههای املاک شهر نشان میدهد که رکود سنگینی بر معاملات حاکم شده و فعالان بازار از انجام نشدن معامله در برخی بنگاهها طی چند ماه اخیر خبر میدهند. افزایش قیمت مسکن، رشد هزینههای ساختوساز و افزایش بهای مصالح ساختمانی، در کنار تأثیرپذیری بازار از بازارهای موازی همچون طلا و ارز، از مهمترین عوامل تشدیدکننده شرایط کنونی عنوان میشود.
از ۶ میلیارد تا ۱۴ میلیارد؛ جهش قیمت و قفل شدن معاملات
سیداحمد حسینی، مدیر بنگاه مسکن میلاد در منطقه سجادشهر بیرجند، با اشاره به وضعیت بازار گفت: «بازار در ماههای اخیر با رکود قابل توجهی مواجه شده و افزایش شدید قیمتها، قدرت خرید متقاضیان را به شکل محسوسی کاهش داده است.» وی اظهار کرد: «پیش از این معمولاً در هر ماه یک تا ۲ معامله در این بنگاه انجام میشد اما طی سه تا چهار ماه اخیر عملاً معاملهای در این مجموعه صورت نگرفته است.» حسینی با اشاره به افزایش قابل توجه قیمت املاک افزود: «پیش از افزایش اخیر، در سطح شهر بیرجند واحدهای مسکونی ویلایی با قیمت حدود پنج تا ۶ میلیارد تومان نیز وجود داشت اما اکنون واحدهای مشابه با قیمت کمتر از ۱۳ میلیارد تومان به سختی پیدا میشوند.» وی قیمت هر مترمربع واحد مسکونی نوساز را پیش از افزایشهای اخیر حدود ۳۰ تا ۴۰ میلیون تومان اعلام کرد و گفت: «اکنون این رقم به حدود ۸۰ تا ۸۵ میلیون تومان رسیده است.»
اجارهبها؛ سقف ۲۵ درصدی روی کاغذ، واقعیت ۳۰ تا ۴۰ درصد
مدیر بنگاه مسکن میلاد درباره بازار اجاره نیز اظهار کرد: «مراجعه مستأجران نسبت به سالهای گذشته کاهش یافته اما اجارهبها همچنان با افزایش قابل توجهی روبهرو است.» وی افزود: «اگرچه نرخهای اعلامشده برای افزایش اجارهبها حدود ۲۰ تا ۲۵ درصد عنوان شده اما بسیاری از موجران به دلیل شرایط تورمی خواستار افزایش بیشتری هستند.» به گفته حسینی، در مواردی که قراردادها در این بنگاه تمدید میشود، معمولاً افزایش اجارهبها حدود ۲۵ تا ۳۰ درصد اعمال میشود و حتی برای پذیرش همین میزان نیز گاهی نیاز به مذاکره و اصرار با موجر وجود دارد. اربابی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک بیرجند، نیز درباره بازار اجاره گفت: «اجارهبها در سال جاری به طور متوسط حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد افزایش داشته است.» وی با اشاره به تفاوت قیمت پیشنهادی مالکان با توان مستأجران افزود:« در برخی موارد افزایش اجاره حتی به حدود ۱۰۰ درصد نیز رسیده، اما این افزایشها الزاماً از سوی مستأجران پذیرفته نمیشود و در برخی موارد اختلاف میان مالک و مستأجر به مراجع قضایی کشیده میشود.»
نه فروشنده واقعی، نه خریدار توانمند؛ رکود کامل در بازار
یکی دیگر از مشاوران املاک در منطقه سجادشهر و مدیر املاک «ملکی»، بازار فعلی مسکن را با رکودی سنگین توصیف کرد و گفت: «اکنون نه فروشنده واقعی داریم و نه خریدار؛ ممکن است ملکی برای فروش وجود داشته باشد اما خریدار دارای توان خرید آن بسیار کم است.» وی کاهش قدرت خرید مردم را اصلیترین عامل رکود بازار دانست و افزود: «مردم حتی برای تأمین کالاهای اساسی زندگی خود با مشکل مواجه هستند، بنابراین طبیعی است که خرید خانه برای بسیاری از خانوارها از دسترس خارج شود.» مدیر این املاک با اشاره به رشد شدید قیمتها در سال جاری اظهار کرد: «ملکی ویلایی که در اسفندماه حدود ۶ میلیارد تومان معامله شده بود اکنون با قیمتهایی در حدود ۱۴ میلیارد تومان مطرح میشود.» اربابی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک بیرجند، نیز با اشاره به وضعیت کلی بازار گفت: «بازار خرید و فروش مسکن در حال حاضر در رکود کامل قرار دارد و معاملات به حداقل رسیده است.» وی افزود: «قیمتها در برخی موارد حدود پنج تا ۱۰ درصد کاهش داشته اما این کاهش قیمت هنوز نتوانسته به رونق معاملات منجر شود.»
افزایش طلا و دلار؛ امید تازه برای رونق بازار؟
علی رضایی، مشاور املاک عرفان در یکی از مناطق جنوبی بیرجند، با اشاره به وضعیت بازار در سال جاری گفت: «بازار همچنان در رکود قرار دارد، اما شرایط نسبت به دو تا سه ماه گذشته اندکی بهتر شده و طی یک هفته اخیر افزایش قیمت طلا و دلار موجب افزایش مراجعه متقاضیان خرید ملک شده است.» وی اظهار کرد: «طی دو سه ماه گذشته رکود در بازار کاملاً احساس میشد، اما در یک هفته اخیر با افزایش قیمت طلا و دلار، تعداد متقاضیان خرید ملک بیشتر شده است.» به گفته وی، مردم با توجه به تجربههای قبلی تصور میکنند افزایش قیمت طلا و دلار با فاصله زمانی به بازار ملک نیز منتقل خواهد شد و همین تصور باعث شده برخی افراد برای خرید ملک اقدام کنند. رضایی درباره بازار اجاره نیز اظهار کرد: «افزایش اجارهبها فشار زیادی به مستأجران وارد کرده و در بسیاری از موارد، ارقام واقعی بازار با سقفهای اعلامشده فاصله زیادی دارد.» وی افزود: «همین موضوع باعث شده بسیاری از مستأجران به جای جابهجایی، قرارداد خود را تمدید کنند؛ زیرا اجاره یک ملک جدید برای آنها هزینه بسیار بیشتری خواهد داشت.»
رضایی درباره افزایش هزینههای ساخت نیز اظهار کرد: «افزایش قیمت مصالح ساختمانی، به ویژه آهنآلات و محصولات مرتبط با ساختوساز، از عوامل مهم رشد قیمت ملک بوده است.» وی قیمت هر مترمربع واحدهای نوساز در منطقه مورد فعالیت خود را حدود ۸۵ تا ۹۵ میلیون تومان اعلام کرد. این مشاور املاک همچنین مشکلات سامانه «کاتب» را از دیگر چالشهای فعالان بازار دانست و گفت: «اختلال اینترنت، مشکلات نرمافزاری و زمانبر بودن فرآیند ثبت گاهی باعث میشود ثبت یک معامله چند ساعت طول بکشد.» مدیر املاک «ملکی» نیز نسبت به افزایش تعداد مشاوران املاک بدون آموزش و تخصص کافی انتقاد کرد و معتقد است ورود افراد فاقد تخصص به این حوزه میتواند به اعلام قیمتهای غیرواقعی و افزایش انتظارات قیمتی فروشندگان منجر شود.
شکاف عمیق قیمت و توان خانوار؛ خانه هست، خریدار نیست
اطلاعات ارائهشده از سوی فعالان بازار و رئیس اتحادیه نشان میدهد مشکل اصلی بازار مسکن بیرجند در شرایط فعلی تنها افزایش قیمت نیست، بلکه شکاف عمیق میان قیمت مسکن و توان اقتصادی خانواراست. وقتی قیمت یک واحد مسکونی طی چند ماه از حدود ۶ میلیارد تومان به محدوده 12 تا 14 میلیارد تومان میرسد، درآمد و پسانداز خانوار نمیتواند با همان سرعت خود را به قیمتهای جدید برساند؛ نتیجه، کاهش قدرت خرید و تبدیل متقاضی واقعی به متقاضی بالقوه است. از سوی دیگر رشد هزینه ساخت و افزایش قیمت مصالح، فروشندگان و سازندگان را از عرضه ملک با قیمتهای قبلی دور میکند و در نتیجه، کاهش معاملات الزاماً به معنای کاهش سریع قیمتها نیست. در بازار اجاره نیز شرایط چندان متفاوت نیست؛ خانواری که توان خرید ندارد، به اجاره پناه میبرد اما افزایش اجارهبها نیز همین خانوار را با فشار مضاعف مواجه میکند. بازار مسکن بیرجند امروز بیش از هر چیز به ثبات اقتصادی، کنترل تورم، افزایش قدرت خرید خانوارها و ایجاد تناسب میان قیمت مسکن و درآمد مردم نیاز دارد. تا زمانی که این شکاف ترمیم نشود، ممکن است قیمتها همچنان در سطوح بالا باقی بمانند و بازار خرید و فروش نیز در رکود بماند؛ بازاری که در آن خانه وجود دارد، اما برای بسیاری از مردم، امکان خرید آن وجود ندارد.
