امتحانی- بازار مسکن و اجاره در ماه‌های اخیر پس از یک دوره التهاب ناشی از افزایش قیمت‌ها، به آرامش نسبی رسیده و فعالان صنفی از کاهش فشار بر بازار خبر می‌دهند. کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک، با اشاره به آخرین شرایط بازار مسکن اظهار کرد که پیش‌بینی می‌شود در فصل تابستان نیز بازار با التهاب یا جهش قیمتی قابل توجهی مواجه نشود . با این حال، بازار خرید و فروش همچنان در رکود عمیقی به سر می‌برد و خانه‌اولی‌ها و سرمایه‌گذاران فعالیت چندانی در این بخش ندارند و تنها معاملات محدود به افرادی است که قصد تبدیل به احسن واحدهای مسکونی خود را دارند. در مقابل، بازار اجاره تحت تأثیر عوامل دیگری مانند کاهش نرخ سود بانکی و تورم عمومی قرار دارد که می‌تواند فشار جدی بر مستأجران وارد کند .
بر اساس مصوبه شورای مسکن استان تهران، سقف مجاز افزایش اجاره‌بها برای سال جاری در شهر تهران ۲۷ درصد تعیین شده و برای شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت استان تهران ۲۳ درصد در نظر گرفته شده است . وزارت راه و شهرسازی تأکید کرده است که سقف‌های تعیین‌شده، حداکثر میزان مجاز افزایش اجاره‌بها را نسبت به قراردادهای سال قبل مشخص می‌کند و این محدودیت تنها به قراردادهای تمدیدی اختصاص ندارد، بلکه شامل مواردی نیز می‌شود که مستأجر برای نخستین‌بار وارد بازار اجاره شده یا مستأجر قبلی ملک تغییر کرده است .
گودرزی با اشاره به ضمانت اجرایی قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، تأکید کرده است که اگر مالکی در زمان تمدید قرارداد، سقف قانونی افزایش اجاره‌بها را رعایت نکند، مستأجر حق دارد تا پنج سال پس از پایان قرارداد، از طریق مراجع ذی‌صلاح علیه مالک شکایت کند. وی همچنین پیشنهاد کرده است قراردادهایی که در دوره جنگ به پایان رسیده بودند، به‌صورت خودکار برای دو ماه تمدید شوند؛ اقدامی که به گفته او آثار مثبتی در مدیریت بازار اجاره داشته است .
مالیات بر عایدی سرمایه و نقش آن در کاهش سوداگری
در کنار نظارت بر اجاره‌بها، یکی از ابزارهای جدید برای کنترل بازار مسکن، قانون مالیات بر عایدی سرمایه است. بر اساس این قانون، سود حاصل از فروش دارایی‌هایی مانند مسکن مشمول مالیات می‌شود تا از سوداگری و دلالی در بازار جلوگیری شود . بر اساس نرخ‌های پیش‌بینی‌شده، اگر ملکی کمتر از یک سال نگهداری شود، ۶۰ درصد سود حاصل از فروش آن به عنوان مالیات اخذ می‌شود؛ این نرخ در سال دوم به ۴۰ درصد، در سال سوم به ۲۰ درصد و در سال چهارم به ۱۰ درصد کاهش می‌یابد و پس از پنج سال به ۵ درصد می‌رسد.
علی فرنام، پژوهشگر مسکن و شهرسازی، با اشاره به ضرورت اطلاع‌رسانی دقیق درباره این قوانین تأکید کرده است که اگر افراد به امید افزایش قیمت و بدون بررسی وارد بازار شوند، ممکن است متضرر شوند. به گفته او، اگر فردی ملکی را خریداری کند و پس از یک سال آن را بفروشد، بخش عمده‌ای از عایدی باید پرداخت شود و این موضوع می‌تواند از ورود سوداگران به بازار جلوگیری کند .
کاهش نرخ سود بانکی؛ تهدیدی جدی برای مستأجران
یکی از مهم‌ترین عواملی که بازار اجاره را در ماه‌های آینده تحت تأثیر قرار خواهد داد، کاهش نرخ سود بانکی است. بر اساس مصوبه شورای پول و اعتبار، نرخ سود سپرده‌های بانکی به ۲۳ درصد کاهش یافته است و این موضوع می‌تواند آثار قابل‌توجهی بر بازار مسکن داشته باشد . زمانی که سود سپرده‌های بانکی کاهش می‌یابد، صاحبخانه‌ها تمایل کمتری به دریافت پول پیش (رهن) دارند و بیشتر سعی می‌کنند اجاره دریافت کنند، زیرا سود حاصل از سپرده‌گذاری مبلغ رهن در بانک دیگر به صرفه نیست . کارشناسان معتقدند که این موضوع باعث افزایش اجاره‌بهای ماهانه خواهد شد و فشار بیشتری بر مستأجران وارد می‌کند . حسام‌الدین عقبایی، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک، هشدار داده است که ممکن است برخی موجران برای جبران کاهش نرخ سود بانکی، رقم ودیعه مسکن را به طور نامتعارفی افزایش دهند و در نتیجه متقاضیان رهن کامل با کمبود شدید واحد مسکونی مواجه شوند . همچنین کاهش نرخ سود بانکی می‌تواند بخشی از نقدینگی سرگردان را به بازار مسکن هدایت کند و قیمت‌ها را تحت فشار قرار دهد .
بازار در انتظار تابستان؛ آرامش خرید، التهاب اجاره
با وجود آرامش نسبی در بازار خرید و فروش مسکن و کاهش التهاب قیمت‌ها در ماه‌های اخیر، بازار اجاره همچنان تحت فشار عوامل متعددی قرار دارد و به نظر می‌رسد تابستان امسال برای مستأجران دشوارتر از قبل باشد . مصوبه سقف افزایش اجاره‌بها و قوانین جدید مالیاتی هرچند می‌تواند جلوی برخی سوءاستفاده‌ها را بگیرد، اما افزایش هزینه‌های ساخت، تورم عمومی و کاهش نرخ سود بانکی، عواملی هستند که بازار را در بلندمدت تحت تأثیر قرار خواهند داد .
