جم – هنوز نرخ مصوب سقف افزایش اجاره‌بها در سال ۱۴۰۵ ابلاغ نشده، اما اتحادیه مشاوران املاک کشور پیشنهاد ۲۷ درصد برای پایتخت و ۲۳ درصد برای سایر نقاط شهری را روی میز گذاشته است. این در حالی است که موجران معتقدند بر اساس قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها، شورای عالی مسکن موظف است در استان‌هایی که نرخ تورم عمومی بالای ۳۰ درصد است، سقف افزایش اجاره را بین ۵۰ تا ۱۰۰ درصد نرخ تورم تعیین کند. اما پرسش اساسی این است: آیا نسخه‌ای که برای پایتخت پیچیده می‌شود، در خراسان جنوبی هم جواب می‌دهد؟ آیا موجران این استان که قیمت ملک‌شان در یک سال جهشی بیش از ۱۰۰ درصدی داشته است، حاضرند با افزایش ۲۳ درصدی اجاره کنار بیایند؟ یا این سیاست، مثل سال‌های گذشته، با چالش جدی اجرا روبه‌رو خواهد شد؟
وقتی قیمت ملک دو برابر می‌شود، انتظار اجاره چند برابر است؟
در خراسان جنوبی، مانند بسیاری از نقاط کشور، قیمت مسکن در دو سال اخیر جهشی بی‌سابقه داشته است. بر اساس شاخص قیمت به اجاره (P/R Ratio)، اگر قیمت ملک دو برابر شود، مالک به طور طبیعی انتظار دارد بازدهی سرمایه‌اش نیز حفظ شود. فرمول ساده است: هر ملک متاسفانه در ایران یک «دارایی سرمایه‌ای» است و اجاره‌بها باید با ارزش روز آن همخوانی داشته باشد. وقتی قیمت یک خانه ۱۰۰ درصد افزایش می‌یابد، مالکی که سال گذشته ملک خود را ۲۰ میلیون تومان اجاره می‌داد، انتظار دارد امسال رقمی نزدیک به ۴۰ میلیون تومان دریافت کند.
حال سؤال اینجاست: آیا سیاستگذار واقعاً باور دارد که همان موجر با افزایش ۲۳ درصدی (یعنی حدود ۲۴.۶ میلیون تومان) راضی خواهد شد؟ تجربه نشان داده که پاسخ منفی است. در سال‌های گذشته، در برخی مناطق تهران نرخ افزایش اجاره تا ۵۰ درصد نیز ثبت شده و میانگین کشوری در فروردین ۱۴۰۵ به ۳۳.۷ درصد رسیده است. این فاصله عمیق میان «سقف مصوب» و «واقعیت بازار» ریشه اصلی ناکارآمدی این سیاست است.
قرارداد جدید، سقف جدید؛ راه فراری که همیشه باز است
یکی از چالش‌های اساسی سیاست تعیین سقف اجاره، خلأ قانونی در قراردادهای جدید است. سقف مصوب معمولاً برای «تمدید قرارداد» با مستأجر قبلی تعریف می‌شود، اما اگر موجر قرارداد را فسخ کند و با مستأجر جدید وارد مذاکره شود، دیگر الزامی به رعایت آن نرخ ندارد. نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز تأکید کرده است که در برخی موارد، مالکان امکان فسخ قرارداد را دارند و این موضوع می‌تواند در نهایت به ضرر مستأجران تمام شود. در خراسان جنوبی، این نگرانی کاملاً جدی است. خانواده‌هایی که سال‌ها در یک خانه سکونت داشته‌اند، با تهدید تخلیه روبه‌رو می‌شوند؛ آن هم نه به دلیل نیاز واقعی مالک به ملک، بلکه صرفاً برای دور زدن قانون و عقد قراردادی جدید با نرخی آزاد و بدون سقف. تجربه تلخ سال‌های کرونا در همین استان نشان داد که برخی ادارات دولتی که املاک در اختیار خود را در مزایده به بالاترین قیمت واگذار کرده‌اند، اجاره را یک‌باره دو برابر کردند؛ آن هم در شرایطی که قانون سقف افزایش وجود داشت. حال اگر خود دستگاه‌های اجرایی از این رویه پیروی نکنند، چه انتظاری از موجران خصوصی می‌توان داشت؟
نظارت؛ سامانه‌ای که کار نمی‌کند و جریمه‌ای که وصول نمی‌شود
مهم‌ترین حلقه مفقوده در اجرای سیاست سقف اجاره، نبود یک نظام نظارتی کارآمد است. بر اساس ماده ۷ قانون ساماندهی بازار مسکن، اگر موجر بیش از سقف مصوب افزایش دهد و مستأجر شکایت کند، موجر علاوه بر پرداخت مبلغ اضافه، به جریمه سه برابری نیز محکوم می‌شود و از معافیت‌های مالیاتی محروم می‌گردد. اما این قوانین بازدارنده در عمل چقدر اجرا می‌شوند؟ نمایندگان مجلس نیز اذعان کرده‌اند که سامانه املاک و اسنان که قرار بود اطلاعات جامعی از قراردادها ارائه دهد، کارکرد چندانی ندارد. وقتی یک قرارداد اجاره در سامانه ثبت نشود، عملاً هیچ نهادی نمی‌تواند انحراف از سقف را رصد کند. در خراسان جنوبی، با وجود تأکید مکرر بر لزوم ثبت قراردادها، هنوز بسیاری از معاملات به صورت سنتی و بدون نظارت انجام می‌شود. در چنین شرایطی، جریمه سه برابری صرفاً یک تهدید نظری باقی می‌ماند و مالکان با خیال راحت نرخ‌های دلخواه خود را اعمال می‌کنند. این خلأ نظارتی، نه تنها به نفع مستأجران نیست، بلکه اعتبار قانون را نیز خدشه‌دار کرده است.
وقتی مستأجر و موجر هر دو بازنده می‌شوند
کارشناسان مسکن هشدار می‌دهند که سیاست دستوری تعیین سقف اجاره، ضمن افزایش تنش میان موجر و مستأجر، می‌تواند به کاهش عرضه واحدهای اجاره‌ای نیز منجر شود. برخی مالکان ترجیح می‌دهند ملک خود را خالی نگه دارند تا با نرخ پایین اجاره دهند. در خراسان جنوبی، این مسئله می‌تواند بحران کمبود مسکن اجاره‌ای را تشدید کند. از سوی دیگر، فشار اقتصادی بر مستأجران ضعیف‌تر که توان اثبات تخلف در مراجع قضایی را ندارند، غیرقابل انکار است. در بسیاری از موارد، مستأجر به دلیل ترس از اخراج، تن به افزایش‌های غیرقانونی می‌دهد و هیچ‌گاه به سامانه‌ها یا مراجع شکایت مراجعه نمی‌کند. این سکوت، زمینه را برای بی‌قانونی بیشتر فراهم می‌کند.
راهکار چیست؟ بومی‌سازی سیاست و شفافیت اطلاعات
سیاست تعیین سقف افزایش اجاره، اگرچه با نیت حمایت از مستأجران طراحی شده، اما به دلیل ناهماهنگی با واقعیت‌های بازار و ضعف در نظارت و اجرا، تاکنون نتوانسته است به اهداف خود دست یابد. برای خراسان جنوبی، به عنوان استانی با شرایط خاص اقتصادی و بافت جمعیتی متفاوت، نمی‌توان نسخه‌ای مشابه تهران پیچید. ضروری است شورای مسکن استان با حضور کارشناسان محلی و با در نظر گرفتن عواملی مانند «نرخ تورم منطقه‌ای»، «قیمت تمام‌شده مسکن» و «قدرت خرید خانوار»، درصدی واقع‌بینانه و قابل اجرا تعیین کند. همچنین، تقویت سامانه‌های ثبت قرارداد و ایجاد مشوق‌های مالیاتی برای موجرانی که از سقف تبعیت می‌کنند، می‌تواند گامی مؤثر در جهت کاهش تخلفات باشد. تا زمانی که اطلاعات دقیقی از وضعیت قراردادهای اجاره در استان وجود نداشته باشد و سامانه املاک و اسکان به درستی کار نکند، هر سیاستی محکوم به شکست است. مردم خراسان جنوبی، چه مستأجر و چه موجر، شفافیت و عدالت را می‌خواهند، نه بخشنامه‌های یکسان و غیرقابل اجرا.
