قاسمی – در سال‌های اخیر، بازار مسکن ایران در وضعیتی متناقض و به‌ظاهر غیرقابل‌درک قرار گرفته است. از یک سو، آمارهای رسمی نشان می‌دهد که شاخص «تراکم خانوار در واحد مسکونی» برای نخستین‌بار از سال ۱۳۶۵ به عدد ۰.۹ رسیده و هر خانوار به‌طور میانگین در یک واحد مستقل ساکن شده است. از سوی دیگر، «مازاد عرضه مسکن» نیز به بالاترین سطح خود در سه دهه اخیر یعنی حدود ۲۰ درصد رسیده است؛ به این معنا که در کشور حدود ۳۲.۵ میلیون واحد مسکونی وجود دارد، در حالی که تعداد کل خانوارها فقط ۲۷.۱ میلیون است. این ارقام ظاهری، تصویری از یک بازار متعادل و حتی مازاد عرضه ترسیم می‌کنند که طبق منطق اقتصادی باید به معنی دسترسی آسان مردم به مسکن باشد.اما «تصویر واقعی» بازار مسکن دقیقاً خلاف این است. در فاصله سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۴۰۲، تعداد مستأجرها از ۴.۵ میلیون به ۶ میلیون نفر افزایش یافته است، در حالی که در همین مدت تعداد واحدهای مسکونی جدید تقریباً برابر با تعداد خانوارهای جدید بوده است. به عبارت دیگر، مستأجرها سهم مناسبی از عرضه‌های جدید مسکن نداشته‌اند. همزمان، «فقر مسکن» نیز ۲.۳ برابر شده و اکنون ۴۰ درصد مستأجرهای کشور در شرایط فقر به سر می‌برند؛ یعنی باید بیش از نیمی از درآمدشان را صرف اجاره‌بها کنند. خرید خانه اول نیز برای بسیاری از زوج‌ها به آرزویی دست‌نیافتنی تبدیل شده است. این تناقض، همان پارادوکس بزرگ بازار مسکن است که نشان می‌دهد صرف «ساختن خانه» به هیچ‌وجه به معنی حل مشکل مسکن نیست.سه علت اصلی برای این پارادوکس وجود دارد. نخست، سیاست‌های نادرست تأمین مسکن که دولت را به سمت ساخت خانه‌های ملکی سوق داد، اما اقشار کم‌درآمد به دلیل نداشتن توان خرید، از این خانه‌ها محروم ماندند و هیچ عرضه حمایتی نیز در بازار اجاره ایجاد نشد. دوم، شرایط وخیم اقتصاد کلان، شامل تورم فزاینده و کاهش درآمد سرانه واقعی، که قدرت خرید خانوارها را به‌شدت کاهش داده و باعث شده تقاضای سوداگرانه جای تقاضای مصرفی را بگیرد. سوم و مهم‌تر از همه، «گسست بین عرضه و تقاضا» است؛ به این معنا که جنس و ترکیب واحدهای مسکونی ساخته‌شده با نیاز واقعی خانوارها تناسب ندارد. برای مثال، در شمال تهران واحدهای کوچک‌متراژ بسیار کمیاب است و در مناطق دیگر، واحدهای بزرگ‌متراژ با قدرت خرید پایین خانوارها همخوانی ندارد. نتیجه این می‌شود که کالا وجود دارد، اما باب میل خریدار نیست و هزینه مبادله به‌شدت بالا رفته است.برای برون‌رفت از این وضعیت، دو راهکار اساسی مطرح شده است. راهکار اول، اصلاح مقررات و ضوابط شهرسازی است تا ترکیب واحدهای مسکونی جدید با شرایط اقتصادی و نیازهای خانوارهای امروزی که تمایل به واحدهای کوچک‌تر دارند، هماهنگ شود. راهکار دوم که در کوتاه‌مدت اثرگذارتر است، استفاده از اهرم‌های تشویقی برای تحریک عرضه واحدهای خالی به بازار اجاره است. بسیاری از دارندگان خانه‌های دوم به دلیل هزینه مبادله بالا، از جمله سختی در اجاره‌دادن، ریسک تنظیم قراردادها و مالیات بر اجاره، از عرضه خانه‌های خالی خود به بازار امتناع می‌کنند. پیشنهاد مشخص این است که مالیات بر اجاره به مدت ۵ سال لغو شود و دولت با ایجاد کارگزاری‌های مدرن در قالب طرح «مسکن اجاره‌ای»، مسیر اجاره‌دادن را برای مالکان ساده و کوتاه کند.در نهایت، باید بپذیریم که بحران مسکن ایران یک مسئله صرفاً کمی نیست، بلکه یک مسئله کیفی و ساختاری است. آمار مازاد مسکن نباید مردم را به این توهم بیندازد که بازار در تعادل است؛ چرا که این مازاد در بخش‌هایی از بازار انباشته شده که هیچ‌یک با نیاز واقعی خانوارها همخوانی ندارد. تا زمانی که سیاست‌گذار این پارادوکس را درک نکند و به جای تکرار طرح‌های موازی، به سمت اصلاح ساختار عرضه، حمایت از بازار اجاره و رفع موانع موجود حرکت نکند، فقر مسکن نه‌تنها حل نخواهد شد، بلکه روزبه‌روز عمیق‌تر خواهد شد و نسل‌های آینده نیز با همان مشکل «خانه‌دار شدن» دست‌وپنجه نرم خواهند کرد.