دادرس مقدم – « خدا از سر تقصیراتشان نگذرد که اینگونه با مردم بازی می کنند آخر یک زمین ۲۰۰ متری کجای این دنیا دو نیم میلیارد فی می خورد که در مزایده به من فروختند » همینطور غر می زند که گوشی تلفنش زنگ می خورد آهنگ گوشیش شعر معروفی است که می خواند: « عجب صبری خدا دارد عجب صبری خدا دارد » و کمی آنطرف تر زیر سایه بان درب ورودی مشغول صحبت
می شود « حاجی جان به جان تک پسرم که دنیا نباشد خودم در مزایده ۲ و نیم برنده شدم الان کمتر از ۲ و ۸۰۰
نمی دهم به همان خانه خدایی که با هم رفتیم و بوسیدیم پول بی ارزش شده است حالا شما ۳۰۰ روش بذار که ما هم یک لقمه نون و پنیری شب برای بچه ها سر سفره بگذاریم . خدا خیرت بدهد بیا بنگاه قولنامه را بنویسیم امشب نخریدی فردا ۳ تومن باید با ذره بین دنبال بگردی آخه قیمت ها ثانیه می زنه و لامذهب زمین تو این شهر خراب شده پیدا نمی شه »
دلالانی که خون مردم را در شیشه کردند
غر غر کنان از بنگاه خارج می شود که صاحب بنگاه سفره دلش را باز می کند: « خون مردم را در شیشه کرده اند خودش قسطی خریده ۲ و نیم حالا نقد دو ۸۰۰ نمی دهد مگر مردم از کجا بیاورند؟ اینها کی هستند به خدا ؟ تو مزایده قبل زمین بغلش را ۱ و ۲۰۰ برنده شده دوباره این زمین را شرکت کرده و قیمت زده ۲ و نیم که ملک قبلیش را هم به همین قیمت رد کند باور کن خانم این پول ها خوردن ندارد . خدا لعنتشان کند »
هیولای قیمت ها
کلاف سردرگم قیمت زمین در شهر بیرجند این روزها به هیولایی تبدیل شده که گویا کسی توان ایستادن در مقابل آن را ندارد . ستون پیام های مردمی روزنامه هم کم و بیش محل درد دل آنهایی است که از این موضوع رنج می برند و خواستار پیگیری آن شده اند . برای بررسی این چالش به سراغ چند کارشناس رفتیم تا ورای حرف و حدیث های موجود موضوع را از نگاه کارشناسی تحلیل کنیم .
گرانی زمین ابعاد مختلفی دارد
حسینی پیمانکار ساختمان است و سال هاست ضمن کار ساخت و ساز در حوزه خرید و فروش املاک هم دستی دارد از او علت گرانی زمین را جویا می شوم که می گوید : گرانی زمین ابعاد مختلفی دارد که یکی از مهمترین آن همین بحث مزایده هاست که به افزایش قیمت ها دامن می زند چرا که وقتی زمینی در شهر وجود ندارد و تنها زمین هایی که عرضه می شود زمین های مزایده ای هستند قیمت املاک عملا در مزایده ها مشخص می شود .
سال هاست محدوده شهری تغییری نکرده است
او با بیان این نکته که علیرغم کمبود زمین در شهر و اینکه برای ساخت و ساز کمبود آن احساس می شود اما سال هاست محدوده شهری تغییری نکرده و جز زمین های مزایده بنیاد زمینی برای عرضه وجود ندارد . حسینی معتقد است که اقساطی فروختن زمین ها توسط بنیاد باعث شده وقتی برنده قرار است پول را طی ۲ سال بدهد و از طرفی تورم بالای کشور هم دست او را باز می گذارد بر اساس تورم قیمت بالاتری از ارزش ملک را بزند اما مشکل اینجاست که بازار بدون توجه به قسطی بودن این ملک ، قیمت برنده شدن در مزایده را برای املاک خرید و فروش نقدی هم ملاک قرار می دهد و همین دور باطل باعث می شود قیمت ها نجومی افزایش پیدا کند . این فعال ساخت و ساز می گوید برای کنترل قیمت اولا باید عرضه زمین بیشتر شود و ثانیا فکری برای بحث تاثیر روانی فروش اقساطی در مزایده ها بر روی قیمت نقدی املاک هم برداشته شود
به مزایده ها انتقاد دارم اما …
قاسمی دیگر فعال حوزه مسکن است که نظرات متفاوتی دارد . او می گوید : من به مزایده ها انتقاد دارم اما اگر مزایده برگزار نشود که همین زمین های موجود هم قیمتش سر به فلک می کشد و قائده بازار این است وقتی عرضه محدود باشد قیمت افزایش پیدا می کند و اگر قرار است مشکل حل شود باید عرضه زمین زیاد شود مثلا بنیاد به جای مزایده ۵ یا ۱۰ قطعه هر نوبت ۵۰ یا ۱۰۰ قطعه را به مزایده بگذارد و بقیه ادارات هم بیایند زمین هایشان را واگذار کنند که دیگر مشکل انحصار و کمبود زمین حل شود آنوقت خواهید دید دیگر قیمت زمین ها اینگونه تعیین نخواهد شد . قاسمی معتقد است اگر بنیاد قرار باشد در همین مزایده ها هم شرایط قسطی را بردارد آنوقت بازی با قیمت ها می افتد دست چند دلال متمول که به پشتوانه نقدینگی خودشان می توانند نرخ ها را تعیین کنند
شهر از زمین اشباع باشد کسی به قیمت بالای نمی خرد
از او در خصوص پیشنهادش برای نحوه برگزاری مزایده ها می پرسم و اینکه اخیرا مطرح شده است هر شخص با کد ملی خود فقط یکبار بتواند در مزایده شرکت کند که در پاسخ می گوید : من هم شنیده ام که این مسائل را به عنوان مطالبه عمومی طرح کرده اند که خوب است اما کافی نیست چرا که آیا واقعا اثر بخش خواهد بود زیرا اگر کسی بخواهد این کار را بکند ( که همین الان هم می کنند ) با کد ملی خودش و فرزندش و برادر زن و پدر و مادرش باز یک راهکاری پیدا می کند اما وقتی عرضه زیاد شود و قیمت ها شکسته شود بگذارید صد بار با کد ملی خودش در مزایده شرکت کند وقتی شهر از زمین اشباع باشد کسی به قیمت های بالای آنها توجه هم نمی کند
دستگاه قضائی در استان دست دلالان را قطع کند
از او در خصوص قیمت پایه در مزایده های بنیاد می پرسم و اینکه چگونه قیمت پایه به افزایش قیمت زمین در شهر منجر شده است . این فعال حوزه مسکن می گوید : من این موضوع را در حال حاضر قبول ندارم چرا تا چند سال پیش برخی مزایده ها به شکلی برگزار می شد که قیمت برنده آخرین مزایده قبل پایه قیمت مزایده بعد می شد اما آنطور که شنیده ام در مزایده های اخیر قیمت پایه توسط کارشناس محاسبه می شود و مثلا مشابه و در مجاورت زمینی که در همین مزایده اخیر به قیمت پایه ۸۰۰ میلیون به فروش گذاشته شده بود یک هفته قبل از برگزاری مزایده در بازار با قیمت ۱ میلیارد و هفت میلیون در بنگاه ها حرفش بود و جالب این است که همان زمین در مزایده علیرغم وجود قیمت پایین تر به نزدیک به ۲ میلیارد برنده داشت .
قاسمی معتقد است که ضمن اینکه روش هایی وجود دارد که می توان مزایده ها را هم کنترل کرد اما دستگاه قضا باید به قضیه مافیاهای زمین در بیرجند ورود پیدا کند تا دست کسانی که با رقم های غیر منطقی و غیر واقعی مزایده ها را از دسترس مصرف کنندگان واقعی خارج می کند به عنوان یک مفسد اقتصادی قطع شود تا برای سایرین هم عبرت گردد .
ورود دلالان به مزایده ها قیمت ها را افزایش می دهد
ضیائیان ، دکترای علوم اقتصاد و پژوهشگر اقتصادی نیز در مقاله به موضوع گرانی و نقش مزایده های بنیاد در آن پرداخته است . او در بخشی از مقاله خود آورده : « متاسفانه این روزها مشکل افزایش بی رویه و سرسام آور قیمت زمین در بیرجند از مرز بحران گذشته و به مرحله غیرقابل کنترل رسیده است. معدود افرادی هم در وادی بورس بازی و خرید و فروش زمین به سرمایه های کلان رسیده و هزاران نفر دیگر سر در گریبان ناامیدی فرو برده و حتی در خواب هم امید داشتن زمین را ندارند. » او با اشاره به نقش مزایده ها در این موضوع هم آورده است : « باتوجه به اینکه نفس عمل مشکلی ندارد و مزایده زمین ها موجب عرضه املاک شده و طبعا عرضه زیاد کاهش قیمت را بدنبال خواهد داشت ولی متاسفانه نحوه برگزاری این مزایده شرایط رانتی را فراهم میکند و به ایجاد دلالان و واسطه گران در بازار زمین و املاک استان دامن میزند در نتیجه رشد چند برابری قیمت ها را به دنبال خواهد داشت . » . این کارشناس اقتصادی معتقد است که حذف شرایط اقساطی ، محدودیت برای شرکت در مزایده براساس کدملی، اخذ تعهد برای ساخت و ساز در زمین، عدم امکان انتقال سند و واگذاری به غیر برای مدت طولانی می تواند به بهبود شرایط کمک کند .
تصمیم ممنوع المصاحبه بودن برای عدم تبلیغ خدمات بوده
بر اساس آنچه که مرور شد ، نبود زمین در شهر و عرضه محدود آن توسط مزایده آن هم فقط برای املاک یک نهاد ، انگشت اتهام را به سمت املاک بنیاد مستضعفان برده است که بدون پاسخ این مجموعه بخش بزرگی از مساله گرانی زمین همچنان مبهم می ماند . سوالی که گویا به دلیل ممنوعیت مصاحبه با مدیران این حوزه همچنان بی جواب مانده است . در همین زمینه تحقیقات ما نشان می دهد که سیکل سخت اطلاع رسانی در مجموعه بنیاد تصمیمی است که سال ها قبل گرفته شده و به گفته یکی از مطلعین دلیل اصلی آن هم ماهیت ملی این بنیاد در خدمت رسانی به مستضعفان بوده که خواسته است جلوی تبلیغ خدمات گرفته شود حال اینکه در استان خراسان جنوبی بنیاد در خصوص مزایده ها در مقام پاسخگویی قرار گرفته باید تدبیر جدیدی برای آن لحاظ گردد .
علت اصلی گرانی زمین ، عدم عرضه توسط دستگاههاست
یک فرد مطلع که خواست نامش عنوان نگردد در خصوص روال کار بنیاد می گوید : اینکه توپ گرانی را در زمین های بنیاد انداخته اند بی انصافی است و این در حالی است که بنیاد در سایر استان های کشور و حتی سایر شهرستان های همین استان مزایده برگزار کرده و هیچ وقت این حرف و حدیث ها نبوده است . او معتقد است علت اصلی گرانی زمین در بیرجند عدم عرضه توسط دستگاههای متولی است چرا که وقتی یک کالا کمیاب شود و عرضه آن محدود باشد بر اساس قوانین اقتصاد و بازار قیمت ها سیر افزایشی پیدا می کند
رقم پایه مزایده های بنیاد از قیمت بازار هم کمتر بود
او معتقد است : عملا بنیاد تنها دخالتی که می تواند داشته باشد تعیین نرخ پایه است که در مزایده اخیر علیرغم تعیین آن توسط کارشناسان دادگستری اما باز هم رقمش حتی از نرخ خرید و فروش در آن منطقه هم کمتر بوده است او می گوید بیش از توجه به نحوه برگزاری مزایده ها باید رفتار شرکت کنندگان را تحلیل کرد چرا که بر اساس قانون حق شرکت در مزایده برای همه مردم یکسان است و اصلا مفهوم مزایده به همین نکته اشاره دارد اما وقتی یک زمین در مزایده با قیمت پایه مثلا ۵۰۰ میلیون تومان به ۳ برابر بالاتر یعنی نزدیک به ۱ و نیم میلیارد تومان درخواست می شود نشان دهنده این است که سایر متغییر های بازار به سمت تعادل قیمت ها نیست و بنیاد به تنهایی نمی تواند جور عرضه زمین در استان را بکشد .
مزایده برگزار نشود عطش زمین را چه کسی جبران خواهد کرد؟
او می گوید عده ای از عزیزان همشهری مدعی شده بودند که مزایده ها باید لغو شود و باید این سوال را پرسید که اگر مزایده های بنیاد هم برگزار نشود آنوقت عطش بالای زمین را چه کسی جبران خواهد کرد و اگر از همین فردا زمینی عرضه نشود افزایش قیمت ها به نفع چه کسانی خواهد بود . او ادامه می دهد نگاه اقتصادی اگر در بنیاد بود حکم می کرد که مزایده ها به صورت نقدی برگزار شود اما گویا سیاست بنیاد در کل کشور عرضه اقساطی زمین است که بتواند شرایط را برای مصرف کننده واقعی فراهم کند حال اینکه در خراسان جنوبی مردم به دلیل ورود برخی دلالان به این حوزه متقاضی عرضه نقدی بودند که شنیده ام این موضوع هم در دستور کار قرار گرفته و احتمالا از این پس به این شکل برگزار گردد .
عرضه و تقاضای زمین مدیریت نمی شود
او با رد این موضوع که شرکت کنندگان در مزایده های بنیاد یک قشر خاص دلال هستند می گوید : در این اینکه دلالان در مزایده شرکت می کنند اطلاع موثقی ندارم ولی وقتی در یک مزایده عمومی بالای هزار عدد پاکت شرکت در مزایده توزیع می شود نمی توان گفت همه شرکت کنندگان افراد خاصی هستند اما اینکه برخی برندگان نگاه مصرفی به زمین نداشته اند را هم نمی توان انکار کرد . او ادامه می دهد املاک بنیاد معمولا در نقاط خوب شهر قرار گرفته است و به همین دلیل هم متقاضیان زیادی دارد که اگر سایر نهاد ها هم در خصوص تامین نیاز شهر به زمین اقدام کنند مشکل گرانی هم در اینجا مرتفع خواهد شد چرا که شاهد هستیم اگر روزی قیمت تخم مرغ در استان بالا برود با عرضه مازاد آن نرخ ها را تعدیل می کنند اما کالای مصرفی مهمی چون زمین در حوزه عرضه و تقاضا به حال خود رها شده است . این فرد مطلع با اشاره به اراضی پادگان و حجم زیاد زمین هایی که قابل عرضه در دست دستگاه های دولتی است گفت : اگر سیاست بر کاهش قیمت باشد می توان با عرضه مرحله به مرحله این اراضی قیمت ها را شکست و ولع زیاد خریداران که آن هم به خاطر خالی بودن بازار است را کاهش داد . او می گوید با رویکرد جدیدی که در استان اجرا شده و مشارکت های عمومی خوب بنیاد ، نگاه این نهاد به اموالش در استان انتقاعی نیست و درآمدی که ایجاد می شود برای طرح های محرومیت زدایی و زیرساخت های همین جا هزینه می شود و اینکه با یک نگاه تک بعدی در مساله اقتصاد ، بخواهیم بنیاد را مقصر گرانی بدانیم کم لطفی در حق این نهاد خدمتگذار است
نگاه بنیاد کارشناسی است
او در ادامه با اشاره توئیت فتاح رئیس بنیاد مستضعفان کشور در خصوص گرانی زمین می گوید : آقای فتاح به خوبی اشاره کردند که عوامل زیادی در گرانی زمین دخیل هستند و اگر قرار بود مزایده های بنیاد تنها دلیل آن باشد چرا در سایر استان ها این اتفاق به شکل دیگری رقم می خورد و تورم زمین در تمام کشور اتفاق می افتد . او در پایان با اشاره به اینکه بنیاد مستضعفان در چند وقت اخیر برای منافع مردم کمکی را دریغ نکرده است و شواهد نشان می دهد با نگاه کارشناسی و منطقی به مسائل ورود پیدا می کند اظهار داشت : پیشنهادات و انتقادات کارشناسی را باید ارائه کرد تا به این جمع بندی برسند که فرآیند مزایده های نقدی می تواند رضایت بیشتری جامعه را جلب کند و انشا ا… آنها هم به این سمت خواهند رفت .
آنطور که از نظرات کارشناسان و صاحب نظران این حوزه بر می آید نحوه برگزاری مزایده های بنیاد به دلیل جو روانی که قیمت نهایی پس از مزایده ایجاد می کند در رشد قیمت ها بی تاثیر نیست اما ضمن جستجوی چرایی این افزایش در تحلیل رفتار شرکت کنندگان در مزایده باید به مشکل اصلی موضوع یعنی عمان عرضه کم و نبود زمین اشاره کرد که به اعتقاد همه کارشناسان فن ، خارج کردن آن از بن بست کمبود می تواند طلسم افزایش قیمت ها را هم به اندازه قابل توجهی بشکند . روزنامه آوا نیز سعی خواهد کرد در شماره های آتی با پرداختن به موضوع عرضه کم زمین در مرکز استان ، این مساله را نیز واکاوی نماید
