بهروزی فر-یک جلسه مطالبه گرانه با رویکرد انتقادی برای انتقال گلایه های چندین ساله مردم می تواند به یک نشست مشورتی پربار و پربازده تبدیل شود، اگر نمایندگان مردم از خواسته های به حق بگویند و طرف های مورد پرسش به دنبال راهکاری برای ختم یک مساله پرتکرار باشند. درست مثل اتفاقی که چند روز پیش در اتاق جلسات دفتر روزنامه آوا رخ داد، برگزاری جلسه ای به مدت 2 ساعت و 56 دقیقه به منظور پیگیری علل گرانی زمین و تأثیر منفی مزایده های دستگاه ها و نهادهای مختلف بر قیمت سرسام آور آن، با حضور طالقانی مدیرکل و حسین زاده مدیر فروش اداره کل اموال و املاک بنیاد مستضعفان، علیزاده معاون بازآفرینی شهری و مسکن اداره کل راه و شهرسازی، فخیم زاده معاون شهرسازی شهرداری بیرجند، اربابی رئیس اتحادیه املاک،خوشنام نماینده انبوه سازان،کریم پور و شبانی مطلع و فعال اجتماعی . در این جلسه به مسائل جدید از جمله نقش ۹۰۰ هکتار زمین در قلب شهر و تاثیر آن بر گرانی هم پرداخته شد
کریم پور در شروع بحث از نیاز جوانان به مسکن می گوید و این که افزایش بی رویه قیمت مسکن سبب شده جوان ترها به این مهمترین نیاز زندگی هیچ دسترسی نداشته باشند. او به ارتباط مستقیم مزایده ها و نامتعادل بودن قیمت زمین و مسکن در بیرجند اشاره می کند و اذعان می دارد: از چند سال پیش که بنیاد مستضعفان، فروش مزایده ای املاک خود را در سطح شهر آغاز کرد، رشد بی رویه قیمت ها در مناطق مختلف شهر شروع شد.
او با تأکید بر این که بیش از 50 درصد زمین های سطح شهر مربوط به دو حوزه اوقاف و بنیاد مستضعفان است،می گوید: انتظار مردم از این نهادهای انقلابی این است که در روند اجرای کار واگذاری اراضی در اختیار خود تجدید نظر نمایند.
به گفته وی؛ یکی از مهمترین راهکارها برای مهار شرایط موجود عرضه انبوه و فروش نقدی اراضی در مزایده هاست چرا که فروش اقساطی، تورم به همراه دارد. کریم پور نقدی هم بر عملکرد راه و شهرسازی و شهرداری دارد و با اشاره به بافت فرسوده که به دلیل داشتن کلیه زیرساخت ها، ذخیره خوبی است، اظهار می دارد: متأسفانه قوانین سخت گیرانه و بروکراسی اداری، میل و رغبت مردم به بهسازی واحدهای موجود در بافت فرسوده را از بین برده حال آن که چنانچه شرایط تسهیل شود و مشوق هایی خاص برای متقاضیان لحاظ گردد، قطعاً تغییر و تحول در بافت فرسوده شهر را شاهد خواهیم بود، ضمن این که بخش زیادی از نیاز شهر به مسکن نیز برطرف می گردد. به گفته وی؛ راه و شهرسازی با توسعه حوزه خدماتی شهر با وجود اراضی خوبی که در انتهای بلوار شهید آوینی تا علی آباد لوله داریم، می تواند عرضه زمین را بیشتر کند و بخش عمده ای از نیاز موجود را رفع نماید.

پرهیز از خام فروشی با استفاده از توان انبوه سازان

رئیس اتحادیه املاک در ادامه از تأثیر سوء مزایده ها بر قیمت زمین می گوید و می افزاید: از آن جایی که قیمت پایه زمین ها در هر مرحله مزایده، آخرین نرخ برنده شده در مزایده قبلی است، روز به روز شاهد افزایش غیرواقعی قیمت ها در حوزه مسکن و زمین هستیم. اربابی از تجربه های گذشته درخصوص واگذاری اراضی به شرط ساخت و سکونت می گوید و این که با تعیین بازه زمانی چند ساله به منظور ممنوعیت فروش اراضی توسط برندگان مزایده های می توان تا حدودی از دست به دست شدن اراضی و استفاده از این زمین ها به عنوان سرمایه ای در دست افراد سودجو جلوگیری کرد.وی نیز از عرضه زیاد زمین به عنوان راهکاری برای مدیریت شرایط موجود یاد می کند و می افزاید: دستگاه های مالک زمین می توانند در راستای پرهیز از خام فروشی اراضی و تبدیل به احسن کردن آنها ، اراضی در اختیار خود را با قیمت مناسب در اختیار انبوه سازان قرار دهند.به گفته وی؛ این اتفاق از افزایش بی رویه قیمت اراضی جلوگیری می کند و مسکن مورد نیاز شهر را تأمین می نماید.اربابی، نقش همه دستگاه ها را در کنترل قیمت زمین مؤثر می داند و بر این باور است حوزه هایی همچون راه و شهرسازی، شهرداری، نظام مهندسی ساختمان، تأمین اجتماعی و … می توانند با کاهش هزینه های ساخت و ساز در همان حوزه ای که در اختیار دارند، قیمت ها را کاهش دهند.

مزایده ، نتیجه ای جز میدان دادن به سرمایه دارها ندارد

شبانی که به نمایندگی جمعی ازجوانان مطالبه گر استان در این نشست حضور پیدا کرده،اصل مزایده را ظلمی به مردم می داند و بر این باور است که؛ مزایده ، نتیجه ای جز میدان دادن به سرمایه دارها به همراه ندارد لذا نمی تواند به تأمین مسکن اقشار کمتر برخوردار کمک کند. وی با اذعان به اقدامات عام المنفعه بنیاد مستضعفان در سطح استان، از سیاست هایی می گوید که در کلان کشور نیاز به تغییر دارد و اخیراً این موضوع از طریق مطالبه گران استان و در قالب ارتباط با نمایندگان مجلس در تهران به طور جدی پیگیری شده است. شبانی به تجربه موفق مسکن مهر اشاره می کند که توانست قیمت ها را بشکند و در خانه دار شدن اغلب افراد جامعه کمک کند و ادامه می دهد؛ بنیاد مستضعفان و دیگر ادارات و دستگاه هایی که زمین در اختیار دارند می توانند با بهره گیری از آن تجربه،از خام فروشی جلوگیری کنند و اراضی موجود را به انبوه سازان تحویل دهند تا به این شکل به ساخت مسکن ارزان قیمت و مناسب در استان کمک شود. وی ضمن رد کردن مزایده به عنوان راهکاری برای عرضه زمین، پیشنهاد می دهد نهادها می تواند واگذاری ها را مشروط نمایند مثلاً به افراد متقاضی زمین با قیمت پایین تر از نرخ عرف منطقه بدهند و ما به ازای آن خرید سه واحد مسکونی را مطالبه نمایند یا این که افرادی که در مزایده های دورهای گذشته برنده شده اند از مزایده های جدید خذف شوند و اجازه مشارکت نداشته باشند. به گفته وی؛ مردم منتظرند تا راه و شهرسازی اراضی پادگان را از بلاتکلیفی خارج کند و با ارائه این زمین ها و همچنین توسعه شهر تا علی آباد، بخش زیادی از نیاز موجود را برطرف نماید.

شهرداری بیرجند در ارائه مشوق ها به شدت خصت به خرج می دهد

نماینده انبوه سازان نیز حرف هایش را با تجربه مسکن مهر شروع می کند و این که این پروژه با وجود ایراداتی که داشت، ضمن این که عده زیادی را صاحب خانه کرد، هزینه های ساخت مسکن را کاهش داد و ارزش افزوده خوبی برای مالکین به همراه داشت. به گفته خوشنام، این تجربه سال ها قبل در حوزه بنیاد مستضعفان هم نمود داشت، همان موقع که اراضی به صورت مشارکتی در اختیار تعاونی ها قرار گرفت و واحدهای سهم بنیاد با قیمت مناسب به اقشار کم درآمد واگذار شد.
به باور او، تنها نتیجه مزایده های فعلی، انتفاع بنیاد است وگرنه این شیوه فروش بر قیمت منطقه ای مسکن به شدت تأثیر دارد و سبب گران شدن واحدهای تجاری و مسکونی در سطح شهر شده است. وی با پیشنهاد اضافه شدن به محدوده خدماتی شهر به جهت هزینه هایی که تأمین زیرساخت های لازم تحمیل می کند، مخالف است اما با وقوف کامل به این موضوع که بهسازی 164 هکتار بافت فرسوده شهر به راحتی می تواند بخش عمده ای از نیاز موجود را رفع نماید، می گوید:در حالی که در برخی شهرها مثل قاین و سرایان، شهرداری تخفیف صددرصدی عوارض برای ساخت و ساز در مناطق فرسوده را در برنامه دارد اما شهرداری بیرجند در ارائه مشوق ها به شدت خصت به خرج می دهد در حالی که تنها راه ترغیب ساکنان بافت های فرسوده به بهسازی مسکن خود، لحاظ ضوابط تضویقی است. خوشنام ، توجه به زمین های خالی سطح شهر، بهره برداری از زمین های پادگان و مساعدت بنیاد مستضعفان، اوقاف و راه و شهرسازی در واگذاری زمین را مهمترین راهکار برای شرایط موجود عنوان می نماید.

پیامد ساخت 7700 واحدمسکن شهری، کاهش قیمت مسکن و تحول در بافت های فرسوده

معاون اداره کل راه و شهرسازی در مقام پاسخگویی به گلایه ها از اقدام راه و شهرسازی در واگذاری زمین رایگان به متقاضیان می گوید و این که زمین در طرح مسکن مهر و در طرح اقدام ملی به صورت 99 ساله و کاملاً رایگان برای افراد لحاظ شده است. علیزاده ایرادات وارده بر مسکن مهر را نبود زیرساخت های لازم از جمله نیروی انسانی کاربلد و متخصص و همچنین مصالح مورد نیاز عنوان کرده می گوید: در طرح مسکن مهر تعداد 31 هزارو 276 واحد در سطح استان ساخته شد و خراسان جنوبی با وجود همه موانعی که در پیشرفت کار مؤثر بود، جزو 4 استانی است که این پروژه عظیم را به سرانجام رسانده و در طرح اقدام ملی هم در بحث تأمین زمین مورد نیاز جزو استان های برتر هستیم. وی مهمترین راه تأمین مسکن مناسب و برون رفت از مشکلات موجود را 20 ساله کردن برنامه های دولت ها می داند و می گوید: برنامه های چهار ساله بازه زمانی کوتاهی دارند و نتایج خوبی هم نمی توانند به همراه داشته باشند، این موضوع با نمایندگان مجلس منتقل شده تا راهکاری برای آن ارائه شود.به گفته وی؛ ظرفیت تعیین شده برای استان در طرح اقدام ملی 2450 نفر بوده که با پیگیری های فراوان 2 و نیم برابر افزایش یافت، از طرفی 5432 نفر در سامانه ثبت نام کرده اند که در حال پالایش می باشند و متأسفانه ریزش زیادی در آمار را شاهد هستیم اما هدف این است که این پروژه به نحو مطلوبی به نتیجه برسد. معاون اداره کل راه و شهرسازی،در پاسخ به نظر دوستان درخصوص بسته شدن محدوده شهر می گوید: در حال حاضر 27 هکتار به سایت اداری اضافه شده اما واقعیت این است که اراضی اطراف بیرجند دولتی نیست و باید تملک شود که دردسرهای خاص خود را دارد. علیزاده واگذاری زمین مورد نیاز برای احداث 180 واحد به خیرین مسکن ساز را از اقدامات این حوزه برشمرده می گوید: 228 واحد هم به ستاد اجرایی فرامین حضرت امام(ره) واگذار شد که با پیگیری هایی که صورت گرفت و با قول ستاد مبنی بر مشارکت گسترده تر، این واحدها به هزار مورد افزایش خواهد یافت. وی به پیگیری های استاندار برای ساخت 7700 واحد مسکن شهری اشاره می کند و بر این باور است که زمین رایگان تحویلی برای احداث این واحدها در کاهش هزینه ها و قیمت مسکن بسیار مؤثر است و تحول قابل ملاحظه ای را در محدوده بافت های فرسوده به همراه خواهد داشت.معاون راه و شهرسازی از اقدام این مجموعه در واگذاری زمین به انبوه سازان گفت که مورد اقبال واقع نشد، اگر چه خوشنام در پاسخ به دلیل اصلی این اتفاق، ریز کردن زمین ها را تنها چاره کار می داند و بر این باور است که کلان بودن پروژه، اعتبار زیادی می طلبد که از توان خیلی از پیمانکاران خارج است حال ان که خرد کردن آنها می تواند مشارکت گروه های زیادی را به همراه داشته باشد.علیزاده در تشریح راهکارهای وزارتخانه برای کاهش قیمت ها در طرح اقدام ملی می گوید: اولین اقدام این است که از توان انبوه سازان، تعاونی ها و گروه های مردمی در اجرای این پروژه استفاده شود و با تفاهم نامه ای که وزارت راه و شهرسازی به امضا رسانده عمده مصالح مورد نیاز این پروژه 30 درصد زیر قیمت بازار به سازندگان تحویل می شود و طی تفاهم نامه با سازمان نظام مهندسی ساختمان، متقاضیان از تخفیفات این حوزه برخوردار می شوند و وزارت کشور هم شهرداری ها را برای اعمال تخفیف های ویژه مکلف کرده است.

بخش عمده ای از زمین های موجود شهر در اختیار آستان قدس رضوی و سازمان زمین شهری است

معاون شهرسازی شهرداری هم با اشاره به این که مؤلفه هایی همچون زمین، مصالح، مجوزها و … در تعیین قیمت مسکن مؤثر است، می گوید: بر خلاف تصور دوستان، مجوزهای شهرداری تنها 0.5 تا یک درصد هزینه ها را شامل می شود و حتی هزینه پروانه ساختمان به نسبت دیگر اقلام تنها 20 درصد افزایش داشته است. این صحبت وی اگر چه مورد نقد حاضرین قرار گرفت اما او از تخفیفات ویژه شهرداری در دریافت همین مبلغ اندک می گوید و اذعان می دارد: بافت فرسوده، دهک های پایین در طرح اقدام ملی، جامعه هدف خیرین مسکن ساز، افراد تحت پوشش نهادهای حمایتی و… از تخفیفات ویزه در پرداخت هزینه های شهرداری برخوردارند. فخیم زاده به چند اقدام عمده در راستای توسعه زمین های شهر و کمک به رفع مشکل مردم اشاره می کند و می گوید: اضافه شدن 78 هکتار محدوده مهرشهر و رفع مشکل 40 هکتار اراضی موسوی از جمله این اقدامات است که گره های زیادی را باز کرد. او بر خلاف صحبت برخی از حاضران محدوده شهر را قابل توسعه نمی داند چرا که اطراف بیرجند به جهت گسل های موجود، آبهای زیرزمینی، بافت های عمومی، صنایع فعال و … محدوده زیادی برای گسترش ندارد. معاون شهرداری اظهار می دارد؛ با توجه به آمار موجود از 3300 هکتار محدوده شهر 900 هکتار بارگزاری نشده و ما در این میان زمین های بلاتکلیف زیادی داریم که عرضه آن بهتر از توسعه شهر می تواند گره از مشکلات گرانی زمین باز کند و به عبارتی توسعه درونی است که در شرایط فعلی بیشترین کمک را به شهر می کند. فخیم زاده با اذعان به نقش مزایده ها در افزایش قیمت زمین، بر این باور است که مزایده های بنیاد سهم کوچکی در این زمینه دارند و خیلی از گرانی ها به دلایل متعدد دیگری رقم خورده است که جای بحث و بررسی زیادی دارد. وی با تأکید بر این که بنیاد زمین زیادی برای عرضه در اختیار ندارد، ادامه می دهد؛ بخش عمده ای از زمین های موجود شهر در اختیار آستان قدس رضوی و سازمان زمین شهری است که قبل از عرضه نهایی باید راهکار مناسبی برای ارائه آنها پیش بینی شود تا به مشکلات موجود دامن نزند. به گفته وی؛ مدیریت اراضی موجود و اجرای کامل طرح اقدام ملی و برنامه های دیگری که در دستور کار دستگاه هاست می تواند در کاهش قیمت مسکن در شهر بیرجند مؤثر باشد.

تا پایان سال مزایده ای در بیرجند نخواهیم داشت

و آخرین نفر هم طرف دعوای همه حاضرین بود، مدیر کل اموال و املاک بنیاد که همه انتقادها را شنیده و در توضیح جامعی درخصوص اقدامات و برنامه های بنیاد مستضعفان در حوزه ها اقتصادی و خدماتی، به این نکته تأکید می کند که همه این برنامه های عام المنفعه نیاز به منابع مالی دارد که فروش اموال در اختیار یکی از راه های کسب درآمد برای بنیاد است. طالقانی با بیان این که بنیاد هم خیلی موافق خام فروشی اراضی نیست و در همین شرایط فعلی برای مشارکت گرفتن از انبوه سازان جهت بهره برداری از اراضی موجود در ظفر، سپیده، امیر کبیر و… فراخوان ارائه شده اما کسی استقبال نکرده است، می گوید: ما حق فروش اراضی در متراژ خیلی بالا را نداریم مگر این که شرکت های خاص با سرمایه های مشخص وارد گود مشارکت شوند که کارتوجیه اقتصادی داشته باشد. وی با تأکید بر این که سیاست های کلان بنیاد برگرفته از فرمایشات رهبری است ، متذکر می شود: تکالیف حوزه های مختلف کاری مثل همین فروش املاک نیز بر اساس سیاست های ابلاغی تعیین می شود لذا نمی توان از این سیاست ها تخطی کرد. به گفته وی؛ در راستای همین سیاست های ابلاغی اداره کل اموال و املاک استان تعهدات مالی دارد که باید از طریق فروش املاک در اختیار تأمین نماید. مدیر کل اموال و املاک ذکر این نکته را هم لازم می داند که تاکنون 230 میلیارد تومان عایدات بنیاد از محل فروش املاک در خراسان جنوبی بوده که 200 میلیارد تومان آن در استان هزینه شده است و با پیگیری هایی که شد و بنا به تأکید آقای فتاح در حال حاضر صددرصد درآمدهای بنیاد از محل فروش اراضی در اختیار به استان برمی گردد. طالقانی ادامه می دهد: واگذاری 785 قطعه زمین در اراضی موسوی بیرجند،ارائه سند به کلیه مالکین روستای امیرآباد، تحویل املاک در اختیار مردم با تخفیفات ویژه و حتی در برخی موارد به صورت رایگان از جمله اقدامات شاخص بنیاد در استان است و حتی بنا به دستور آقای فتاح در تمامی روستاهایی که بنیاد مالکیت دارد، تحویل اراضی به صورت کاملاً رایگان است و بر اساس همین دستورالعمل این اتفاق در مناطقی مثل نازدشت، مختاران، حجت آباد و … رقم خورده است. وی ساخت مدرسه، سالن ها و چمن های ورزشی و همچنین پرداخت تسهیلات ویژه را از دیگر اقدامات بنیاد در راستای خدمت به مردم منطقه معرفی می کند و با تأکید بر این که در راستای خدمت به مردم ، هر پیشنهادی که بتواند هزینه های تحمیلی به جامعه را کاهش دهد و عام المنفعه باشد را می پذیریم. مدیرکل اموال و املاک استان به تغییر رویه هایی که در بحث برگزاری مزایده های گذشته رخ داده اشاره می کند و می گوید: بنا به قولی که قبل از این به مردم داده بودیم، تا پایان سال مزایده ای در بیرجند نخواهیم داشت ، الان هم که دوستان معتقدند نباید فروش املاک در مزایده ها اقساطی باشد، این را هم می پذیریم هر چند بر این باوریم فروش اقساطی بنا به تجربه ای که در موارد متعدد داشته ایم، امکان برخورداری از زمین را برای آنها که به صورت مشارکتی و با درآمد پایین تر اقدام به خرید زمین می کردند،سلب می کند. طالقانی علت اصلی گرانی زمین را عرضه کم آن می داند و بر این باور است که چنانچه آستان قدس، شهرداری، راه و شهرسازی و … همه و همه نسبت به عرضه املاک در اختیار اقدام نمایند و بازار اشباع شود و عرضه و تقاضا متعادل گردد، بدون تردید در تعادل قیمت مسکن تأثیر بسزایی خواهد داشت. وی تأکید می کند: ما هرگز کسی را وادار به تعیین قیمت سنگین برای یک ملک نمی کنیم و این که بین قیمت پایه تعیین شده برای یک زمین توسط کارشناسان با قیمت های پیشنهادی خیلی تفاوت دارد باید ریشه یابی شود تا برای ممانعت از تکرار آن راهکاری ارائه گردد.

مشارکت در ساخت جایگزین مزایده شود تا ضمن پرهیز از خام فروشی، نیاز مسکن تأمین گردد

این نشست مشورتی با همه بحث و جدل ها ، با آرامش پاسخ گفتن ها، پذیرش نقاط ضعف و … گذشت و به این جمع بندی رسید که مزایده ها با افزایش قیمت زمین ارتباطی تنگاتنگ دارند، فروش اقساطی در مزایده ها خواسته یا ناخواسته به گرانی ها دامن می زند، عرضه زمین ها به شکل انبوه صورت گیرد و از همه مهمتر این که با استفاده از توان و تخصص متبحرین و متخصصین و انبوه سازان، موضوع مشارکت در ساخت جایگزین مزایده شود تا از خام فروشی پرهیز شده و نیاز مسکن تأمین گردد. این نتایج چنانچه عملیاتی شوند، عایداتش نصیب همه مردم خواهد شد، اما این که دیگر حوزه های مرتبط که بارها نام شان عنوان شد و از آنها به عنوان ملاکین شهر و به عبارتی صاحبان آن ۹۰۰ هکتار زمین یاد گشت، چقدر تابع این تصمیمات باشند و به چه میزان در راستای رفع دغدغه های مردم، چشم بر سودآوری های خود ببندند و منافع عمومی را در نظر بگیرند، چیزی است که مرور زمان مشخص خواهد کرد.