امین جم – موضوع قیمت مسکن در بیرجند همواره محل سوال بسیاری از مردم بوده و اعتقاد بر این است که قیمت ها بالاست.در سال های اخیر نیز دلایل متعددی باعث تغیرات گاها نجومی قیمت ها شده اند.برخی از این دلایل به طور خاص مربوط به مرکز استان شده و همین باعث می شود گلایه مردم به مسئولان امر بیشتر باشد.برای بررسی دقیق تر بازار مسکن بیرجند ، با علیرضا اربابی رئیس اتحادیه مشاورین املاک بیرجند گفتگو کردیم که در ادامه می خوانید.

در بیرجند ساخت و ساز کم است و همین باعث شده خانه اجاره ای هم کم باشد

آوا : جناب اربابی در ابتدا بفرمایید بازار مسکن بیرجند را چطور ارزیابی میکنید؟
اربابی : فروش مسکن در مدت اخیر شاهد رکود بود اما اجاره بها افزایش داشته است. در این جا یک نکته حائز اهمیت است. درست است که بیرجند در بحث مسکن بعد از یاسوج ارزان ترین شهر در کل کشور است اما به تناسب جمعیت بیرجند اجاره ها بالا است که دلایل مختلفی دارد .یکی از این دلایل ، این است که بیرجند ساخت و ساز کم است و به همان نسبت خانه های اجاره ای کمتر پیدا می شود.مردم سرمایه های خود را در خرید و فروش صرف می کنند. چرا که در خراسان جنوبی به دلیل تعداد کم کارخانه ها و صنایع ، مردم بیشتر در ساخت و ساز و خرید و فروش سرمایه گذاری می کنند.

خشکسالی و مهاجرت ، تقاضا را بالا برده است

مسئله بعدی ، خشکسالی و مهاجرت زیاد به مرکز استان است. برای مثال در منطقه های حاجی آباد و امیر آباد خانه هایی که اجاره بهای آنها ۳۰۰ الی ۴۰۰ هزار تومان بوده به ۲ میلیون تومان رسیده است. چرا که افرادی که از روستاها به بیرجند آمدند در این مناطق ساکن شده و قیمت ها افزایش یافته است. از جمله دیگر دلایل به گرانی مصالح ساختمانی اشاره کرد . که قیمت تمام شده ی یک ساختمان آن چنان بالا است که به دنبال آن موجب گرانی اجاره بها می شود و حتی اجاره بها پاسخ گوی سرمایه گذاری فرد نیست و از طرفی با اجاره دادن ساختمان به مرور زمان هزینه آور هم خواهد شد و افت ساختمان خواهد داشت.
بسیاری از ملک ها و مغازه ها
دولتی است

مسئله بعدی ، دولتی بودن اکثر مغازه ها و ملک هاست.به عنوان مثال اوقاف مغازه های زیادی در سطح شهر دارد. حدودا ۵۰ درصد املاک استان ما دولتی است. ملک های زیادی متعلق به بنیاد، اوقاف و فرامین حضرت امام است . معمولا پایه ی هزینه ای که برای ملک های دولتی در نظر گرفته می شود کارشناسی شده نیست و مستاجر هم مجبور است به این قیمت ها راضی شود.

می شد به جای مزایده ، زمین ها را ساخت

آوا : نظر شما درخصوص مزایدهای بنیاد چیست؟آیا تاثیری روی قیمت ها داشته است؟
اربابی : زمین های مزایده ای دولت مثل زمین های اوقاف و بنیاد در بازار مسکن استان روند اشتباهی را طی کرده اند.مالک اصلی زمین خداست ، نه بنیاد مالک این زمین هاست و نه هیچکس دیگری . می شد این زمین ها و فروش آنها را به نحوی مدیریت کرد که برای مردم مفید واقع شود. در ابتدای انقلاب که بنیاد مسکن شروع به کار کرد زمین های زیادی را در معلم ، پاسداران و عدل را به مردم واگذار کرد و قیمت پایینی داشت و همه موظف بودند که این زمین ها را بسازند و اجازه ی فروش آنها را تا ۱۰ سال نداشتند . این کار باعث شد بسیاری از مردم خانه دار شوند و بازار هم مدیریت شود . بعد از آن ماده ی ۶۷ آمد و مسکن شهرسازی شروع به ساخت و ساز کرد و ساخت و ساز را به انبوه سازان سپرد که در سجادشهر، پرستار و … ساخت و ساز شد. این امر باعث می‌شد مقدار زیادی مسکن به بازار وارد شده و قیمت ها کاهش پیدا کند. چرا که خود انبوه ساز با فروش خانه به تکمیل دیگر ساختمان ها می پرداخت . اما متاسفانه بعد از آن با تغییرات قوانین و برخی مسائل دیگر ، این روند متوقف شد.

قانون می گوید 20 درصد افزایش ، اما کسی زیربار نمی رود

آوا : در این شرایط ، چه تدابیری توسط دولت اجرایی شده است؟
اربابی : به عنوان مثال دو سال است که قرارداد ها به صورت اتوماتیک ، یک سال دیگر تمدید می شود.این قانون بسیار خوب و است اما متاسفانه به دلیل افزایش قیمت ها این امر اتفاق نمی افتد.حتی خود مستاجر مجبور می شود با صاحب خانه کنار بیاید. ما این مسئله را به مشاورین املاک اعلام کرده ایم که قرارداد هایی که نوشته می شود ، ۲۰ الی ۲۵ درصد می تواند افزایش داشته باشد و نه بیشتر.اما اعضای با بنده تماس می‌گیرند و می گویند خود صاحب خانه و مستاجر با هم توافق کردند. چرا که صاحب خانه کمتر از ۵۰ درصد قبول نمی کند و مستاجر هم چون جایی پیدا نمی کند ، ترجیح می دهد جابجا نشود و با هم توافق می کنند.

برخی مشاورین املاک را دور میزنند

آوا: برخی می گویند مشاورین املاک گاها در افزایش قیمت ها تاثیر زیادی دارند.نظر شما چیست؟
اربابی : در اینکه مشاورین املاک باید از قانون پیروی کنند شکی نیست. اما از طرفی قانون یک قرارداد ساده را نیز قبول دارد که اصلا مشاورین املاک آن را تنظیم نکرده اند.پس راه در رو بسیار زیاد است. مثلا فرد می رود در «دیوار» خانه را پیدا می کند و قرارداد را خودشان تنظیم می کنند و ما نمی توانیم این ها را مدیریت کنیم. در رابطه با اینکه گاها خود مشاور املاک از قانون سرپیچی می کنند باید گفت ما تمام تلاشمان را می کنیم که با قانون این امور را مدیریت کنیم.کلاس های آموزشی برای این افراد در نظر بگیریم و بعد پروانه صنفی مشاورین املاک را صادر می کنیم. اما قانون تغییراتی داشته و مثل قبل دست اتحادیه برای تایید و بررسی صلاحت افراد و … باز نیست.

وام ودیعه مسکن در صورت افزایش ، میتواند روی بازار تاثیر زیادی داشته باشد

اربابی : قانون دیگری که در حال اجراست ، وام ودیعه مسکن به مبلغ 40 میلیون و سود 23 درصد است.البته امیدواریم که این وام مثل خیلی از شهر ها و استان های دیگر ۱۰۰ میلیون شود.چرا که بیرجند مرکز استان است و باید میزان وام متناسب با دیگر استان ها باشد. این وام خودش می تواند روی بازار مسکن تاثیر مثبت بگذارد.

امسال «رکود» خوبی در بازار مسکن داشتیم
هر چند امسال رکود خوبی در بازار داشتیم.چرا که باعث شد مانند سال قبل قیمت ها پرتلاطم و متغییر نباشد و کمی بازار ثابت بماند.با این حال ، در شرایط فعلی اطلاع رسانی درست به مردم اهمیت دارد.چرا که هم جلوی شایعات گرفته می شود و هم مردم می دانند مسکن و ملت به اندازه کافی هست و در این میان باب سواستفاده برخی سودجویان بسته می شود.اینگونه می شود قیمت ها را ثابت نگه داشت یا افزایش معقولی را در نظر گرفت و دیگر تا این حد تنش در بازار زیاد نمی شود .

انبوه سازان مهاجرت کردند چون شهرهای دیگر بیشتر بها میدهند

آوا : جناب اربابی شما فرمودید ساخت و ساز کم شده.دلیل این اتفاق چیست؟
اربابی : ساخت و‌ساز انبوه در استان کم است چرا که انبوه سازان به مشهد و شهر های دیگر رفتند چرا که به آنها بها داده می شود، شهرداری با آنها همکاری می کند و کمتر سختگیری می شود.همین امر هم باعث شده فروش کاهش و اجاره مسکن افزایش یابد و قیمت های اجاره بها هم کم شود .متاسفانه در استان سرمایه ها حفظ نمی شود و انبوه سازان بسیاری از استان رفته اند.وقتی ما به مسئله تراکم حساسیت نشان میدهیم و زمینی که قبلا میشد 5 طبقه ساخت را فقط مجوز 4 طبقه میدهیم ، خب هزینه ها بیشتر میشود.همان یک طبقه هزینه ها را سرشکن می کرد و باعث می شد هم قیمت کمتر شود و هم سازنده رغبت بیشتری پیدا کند.

حاشیه نشینی بخاطر گرانی هاست
آوا : این حاشیه نشینی ها هم بخاطر افزایش قیمت هاست؟
اربابی : بله. طبیعتا وقتی تعداد مسکن کم باشد و مهاجرت به شهر زیاد، حاشیه شهر که ارزان تر است طرفدار بیشتری پیدا می کند و به مرور زمان افزایش قیمت هم می گیرد.این امر هم متاسفانه مهار یا مدیریت نشده و می تواند مشکلات زیادی ایجاد کند.

اگر همه پای کار بیایند ، قطعا میتوان جلوی رشد قیمت ها را گرفت

اربابی : بیرجند دانشجو و قشر نظامی زیاد دارد.بایدفکری برای مسکن این افراد شده و از این ظرفیت درست استفاده شود. چرا که با حضور این افراد ما باید در بیرجند خانه های بیشتری برای اجاره داشته باشیم. اگر ادارات و دانشگاه ها فضای کافی برای دانشجویان یا کارمندان خود در نظر بگیرند و بخشی از تقاضا را کم کنند ، وضعیت به مراتب بهتر می شود. اگر شهرداری ، اقتصاد و دارایی، بنیاد، اوقاف و … همه پای کار بیایند و یک تصمیم واحد و کارشناسی شده با اهداف بلندمدت برای وضع مسکن بگیرند ، قطعا می شود جلوی رشد بی حساب و کتاب قیمت ها را گرفت.