جم – آینده بازار مسکن بار دیگر زیر سایه ابهام قرار گرفته است؛ ابهامی که از تشدید تنش‌های نظامی و ریسک‌های سیاسی تغذیه می‌کند و چشم‌انداز این بازار را هم برای خریداران مصرفی و هم برای سازندگان و سرمایه‌گذاران پیچیده‌تر کرده است. در چنین شرایطی، نه زوج‌های اجاره‌نشین می‌توانند با اطمینان برای خانه‌اول برنامه‌ریزی کنند و نه فعالان ساخت‌وساز با خیال راحت پروژه‌های تازه را آغاز می‌کنند. آنچه اکنون بر بازار حکمفرماست، بیش از هر چیز، انتظار و تعلیق است.

رکود، بازیگر ثابت

هرچه سطح نااطمینانی سیاسی بالاتر می‌رود، بازار مسکن نیز بیشتر در وضعیت رکودی فرو می‌رود. این رکود فقط به معنای کاهش تعداد معاملات نیست، بلکه به‌تدریج به رفتار فروشندگان، خریداران و حتی سرمایه‌گذاران هم سرایت می‌کند. بسیاری از متقاضیان خرید، تصمیم خود را به تعویق می‌اندازند و فروشندگان نیز با تردید و احتیاط بیشتری قیمت‌گذاری می‌کنند؛ نتیجه، بازاری است که نه به‌راحتی رونق می‌گیرد و نه به‌سادگی تخلیه می‌شود.

سناریوهای پیش رو تحلیل مسیر آینده مسکن، بیش از هر چیز به دو سناریوی اصلی وابسته است: تشدید درگیری‌ها یا بازگشت به مسیر توافق. در سناریوی نخست، بازار با شوک‌های روانی و توقف موقت معاملات مواجه می‌شود و در سناریوی دوم، ریسک سیاسی کاهش می‌یابد اما لزوماً به معنای رونق فوری خریدوفروش نخواهد بود. در هر دو حالت، بازار مسکن همچنان تحت‌تأثیر موج‌های بیرونی قرار دارد و از منطق درونی خود فاصله گرفته است.

یکی از مهم‌ترین دلایل مقاومت بازار مسکن در برابر افت شدید قیمت، تورم عمومی اقتصاد است. حتی اگر تقاضا در بازار کاهش یابد، رشد هزینه‌های ساخت، قیمت زمین، مصالح و دستمزد اجازه نمی‌دهد قیمت اسمی مسکن به‌سادگی پایین بیاید. به همین دلیل، کارشناسان معتقدند که در صورت کاهش ریسک ‌های  سیاسی، آنچه بیشتر محتمل است افت قیمت واقعی مسکن است، نه ریزش عددی و محسوس آن.

نقدینگی و بازارهای موازی

بازار مسکن در خلأ حرکت نمی‌کند و همواره از رفتار بازارهای موازی اثر می‌پذیرد. تغییرات در دلار، طلا و بورس، هرکدام می‌توانند جهت بخشی از سرمایه‌ها را عوض کنند و بر تقاضای سرمایه‌ای مسکن اثر بگذارند. در دوره‌هایی که ریسک سیاسی بالا می‌رود، بخشی از سرمایه‌ها به سمت دارایی‌های امن‌تر حرکت می‌کند و مسکن نیز به‌عنوان پناهگاه حفظ ارزش، مورد توجه قرار می‌گیرد؛ اما این نقش، بیشتر موقتی و واکنشی است تا پایدار و مولد.

معاملات در انتظار تصمیم

رفتار معامله‌گران این روزها بیش از همیشه محتاطانه شده است. خریداران واقعی به امید ثبات صبر می‌کنند و فروشندگان نیز نگران از دست دادن فرصت‌های بعدی، حاضر به تخفیف‌های جدی نیستند. همین فاصله میان انتظارات دو طرف، شکاف قیمتی را بیشتر کرده و باعث شده تعداد معاملات قطعی به سطحی پایین‌تر از حد معمول برسد. بازار در ظاهر زنده است، اما در عمق، نوعی بی‌تحرکی فرسایشی بر آن حاکم شده است.

توافق، به‌جای جهش، اصلاح

حتی اگر فضای سیاسی به سمت کاهش تنش و توافق حرکت کند، نباید انتظار داشت بازار مسکن فوراً وارد فاز رونق شود. در بهترین سناریو، مسکن از فشار روانی جنگ فاصله می‌گیرد و بخشی از سرمایه‌های سرگردان از آن خارج می‌شوند، اما این خروج لزوماً به افت شدید قیمت منجر نمی‌شود. آنچه بیشتر محتمل است، کاهش سرعت رشد قیمت‌ها و عقب‌ماندن ارزش واقعی مسکن از تورم عمومی است؛ یعنی بازار شاید آرام شود، اما ارزان نمی‌شود.

رکود، با چاشنی احتیاط

بررسی دیدگاه کارشناسان نشان می‌دهد که بازار مسکن در ماه‌های پیش رو بیش از آنکه با جهش یا سقوط ناگهانی روبه‌رو شود، در مسیر رکود معاملاتی و نوسان‌های محدود حرکت خواهد کرد. حتی در صورت بهبود فضای سیاسی، بازار برای بازگشت به رونق واقعی نیازمند ترمیم اعتماد، بهبود قدرت خرید و کاهش نااطمینانی در سطح کلان اقتصاد است. بدون این مؤلفه‌ها، هر تغییر سیاسی فقط می‌تواند سرعت حرکت بازار را کم یا زیاد کند، نه مسیر اصلی آن را عوض کند.

خانه به‌عنوان سپر تورمی

در سال‌های اخیر، بخش مهمی از تقاضا در بازار مسکن دیگر از جنس مصرفی نبوده، بلکه ماهیت سرمایه‌ای پیدا کرده است. بسیاری از خریداران، مسکن را نه صرفاً برای سکونت، بلکه برای حفظ ارزش پول در برابر تورم انتخاب می‌کنند. همین ویژگی باعث شده بازار ملک در برابر اصلاح‌های عمیق قیمتی مقاوم بماند، اما در عوض، از دسترس خانوارهای مصرفی دورتر شود و فاصله میان درآمد و قیمت خانه بیشتر شود.

چشم‌انداز کوتاه‌مدت

جمع‌بندی نظرات کارشناسان این است که در کوتاه‌مدت، بازار مسکن همچنان زیر سایه ریسک سیاسی، تورم و نوسان بازارهای موازی باقی می‌ماند. نه جنگ به‌تنهایی می‌تواند قیمت‌ها را به‌صورت پایدار جهشی کند و نه توافق، لزوماً افت شدیدی در پی خواهد داشت. نتیجه محتمل‌تر، ادامه رکود، کاهش معاملات و ماندگاری قیمت‌های اسمی در سطحی بالاست؛ بازاری که بیش از هر زمان دیگر، میان ترس از آینده و ناتوانی از حرکت، معلق مانده است.