اصغری- بازار مسکن ایران در سالهای اخیر زیر سایه تورم مزمن، کاهش قدرت خرید خانوارها و نوسانات سیاستی قرار داشته است، اما اکنون همزمانی تنشهای ژئوپلیتیک و تشدید بحرانهای اقلیمی، سطح تازهای از نااطمینانی را به این بازار تحمیل کرده است. کارشناسان معتقدند این وضعیت تنها به تغییرات قیمتی محدود نمیشود و حتی جغرافیای تقاضا، رفتار سرمایهگذاران و کیفیت سکونت در مناطق مختلف کشور را نیز تحت تأثیر قرار داده است؛ روندی که آثار آن در استانهایی مانند خراسان جنوبی نیز به تدریج قابل مشاهده است.
فردین یزدانی، کارشناس ارشد اقتصاد شهری و مسکن، در گفتوگویی با اشاره به شرایط فعلی بازار مسکن اظهار میکند که یکی از مهمترین پیامدهای تنشهای اخیر، افزایش قیمت مصالح ساختمانی است. به گفته او، تخریبهایی که در برخی صنایع رخ داده و اختلال در زنجیره تأمین، هزینه تولید مصالح را افزایش داده و همین موضوع مستقیماً بر هزینه تمامشده ساخت مسکن اثر گذاشته است.
این روند سبب شده قیمتهای پیشنهادی فروشندگان نیز افزایش یابد و تورم در معاملات مسکن، بیش از آنکه ناشی از رشد تقاضا باشد، از افزایش هزینههای ساخت سرچشمه بگیرد.
در همین حال، شواهد میدانی نشان میدهد بازار معاملات با رکود قابل توجهی روبهروست. یزدانی میگوید در شرایط فعلی سطح نااطمینانی به اندازهای بالاست که بسیاری از خریداران و فروشندگان ترجیح میدهند دست نگه دارند. او توصیه میکند در چنین فضایی، جز در موارد ضروری، از انجام معاملات جدید پرهیز شود، زیرا مسیر تحولات سیاسی و اقتصادی در ماههای آینده نقش تعیینکنندهای در وضعیت بازار خواهد داشت.
مصالح گران، مسکن گرانتر؟
افزایش هزینه مصالح ساختمانی تنها به بازارهای بزرگ کشور محدود نمانده و در استانهای کمبرخوردارتر نیز اثر خود را نشان داده است. در خراسان جنوبی، فعالان حوزه ساختوساز میگویند رشد قیمت سیمان، فولاد و سایر نهادههای ساختمانی باعث شده بسیاری از پروژههای ساختمانی با کندی پیش بروند. این مسئله بهویژه در شهر بیرجند که طی سالهای اخیر با رشد تدریجی تقاضای مسکن روبهرو بوده، به چالشی جدی برای سازندگان تبدیل شده است. افزایش هزینه ساخت در کنار محدودیت منابع مالی، باعث شده برخی سازندگان از آغاز پروژههای جدید صرفنظر کنند و همین موضوع میتواند در آینده بر عرضه مسکن در استان تأثیر بگذارد.
در کنار تحولات اقتصادی، تغییرات اقلیمی نیز به یکی از عوامل اثرگذار بر بازار مسکن تبدیل شده است. طی سالهای اخیر، خشکسالی و کمبود منابع آب در بسیاری از مناطق کشور، روند جابهجایی جمعیت را تشدید کرده است. به گفته یزدانی، بخشی از این مهاجرتها به سمت مناطق شمالی کشور انجام میشود؛ مناطقی که به دلیل شرایط اقلیمی مناسبتر و امنیت نسبی، برای برخی خانوارها جذابتر شدهاند.
این روند اگرچه در کوتاهمدت میتواند بازار مسکن آن مناطق را فعال کند، اما در بلندمدت فشار مضاعفی بر منابع طبیعی، زمینهای کشاورزی و جنگلها وارد خواهد کرد.
مهاجرتهای اقلیمی؛ مقصد کجاست؟
در استان خراسان جنوبی نیز پیامدهای بحران آب و تغییرات اقلیمی به شکل دیگری خود را نشان میدهد. کاهش منابع
آبی و دشواری فعالیتهای کشاورزی در برخی مناطق روستایی موجب شده بخشی از جمعیت به شهرهای استان، بهویژه بیرجند، قائن و فردوس مهاجرت کنند.
این جابهجایی جمعیتی، هرچند در مقیاسی محدودتر نسبت به کلانشهرها رخ میدهد، اما میتواند فشار تقاضا در بازار
اجاره شهری را افزایش دهد. در عین حال، برخی از نیروهای کار جوان نیز به دلیل محدود بودن فرصتهای شغلی و رکود ساختوساز، استان را به مقصد شهرهای بزرگتر ترک میکنند؛ پدیدهای که بر ساختار جمعیتی و اقتصادی منطقه تأثیرگذار است.در چنین شرایطی، بازار اجاره به یکی از حساسترین بخشهای بازار مسکن تبدیل شده است. یزدانی با توصیف وضعیت این بازار به عنوان «بحرانی» میگوید کاهش توان اقتصادی خانوارها باعث شده بسیاری از مستأجران در پرداخت اجارهبها با مشکل جدی مواجه شوند. او همچنین به مسئله خانههای استیجاری فرسوده اشاره میکند؛ واحدهایی که در برخی مناطق کشور هنوز محل سکونت مستأجران هستند، اما در بسیاری از موارد دیگر شرایط مناسب برای زندگی ندارند.
بحران اجاره؛ توان پرداخت کجاست؟
در خراسان جنوبی نیز اگرچه سطح اجارهبها نسبت به کلانشهرهایی مانند تهران پایینتر است، اما نسبت آن با درآمد خانوارها همچنان چالشبرانگیز است. بسیاری از خانوارهای کمدرآمد برای تأمین هزینههای اجاره مجبور به سکونت در واحدهای قدیمی یا کوچکتر شدهاند و برخی نیز به حاشیه شهرها نقل مکان کردهاند. این در حالی است که رشد درآمدها در استان با سرعتی بسیار کمتر از تورم عمومی اقتصاد حرکت میکند و همین مسئله فشار مضاعفی بر مستأجران وارد کرده است.با وجود این شرایط، یزدانی معتقد است رشد اجارهبها احتمالاً کمتر از نرخ تورم عمومی خواهد بود. به گفته او، دلیل اصلی این موضوع محدود بودن توان پرداخت مستأجران است؛ عاملی که اجازه نمیدهد مالکان افزایشهای بسیار شدید در اجاره اعمال کنند، هرچند روند افزایشی قیمتها همچنان ادامه خواهد داشت.
۱۴۰۵؛ بازار مسکن به کدام سو میرود؟
این کارشناس اقتصاد مسکن در نهایت تأکید میکند که چشمانداز بازار مسکن در سال ۱۴۰۵ بیش از هر چیز به هزینههای تولید
وابسته خواهد بود. از نگاه او، در شرایط فعلی نه تقاضای سرمایهای قابل توجهی در بازار وجود دارد و نه تقاضای مصرفی توان جهش پیدا کرده است. بنابراین هرگونه افزایش قیمت مسکن بیشتر از ناحیه رشد هزینههای ساخت و افزایش قیمت مصالح ساختمانی شکل خواهد گرفت.در چنین فضایی، بازار مسکن ایران – از کلانشهرها گرفته تا استانهایی مانند خراسان جنوبی – در وضعیتی قرار گرفته که بیش از گذشته به متغیرهای بیرونی وابسته است. ترکیب رکود معاملات، افزایش هزینه ساخت و فشار اقتصادی بر مستأجران، نشان میدهد آینده این بازار به شدت به سیاستگذاریهای اقتصادی، مدیریت بحرانهای اقلیمی و ثبات شرایط منطقهای گره خورده است.
